Piactisztulás várható

2009. minden bizonnyal a piactisztulás jegyében zajlik majd, az Otthon Centrum szerint azonban a lakásminőség javítását célzó építési és energiahatékonysági előírások pozitív hatását mérsékelheti a lakossági igények változása és a kereslet beszűkülése. A pénzügyi és gazdasági válság által érintett ingatlanpiac minden területén szelekció várható; az elmúlt időszak piactisztító hatása tovább érződik 2009-ben: a nem megfelelő pénzügyi háttérrel rendelkező fejlesztők kivonulhatnak a piacról, vagy megszűnnek és hasonló folyamat várható az ingatlanértékesítői oldalon is. A gazdasági válság okozta lakáshitelezési szigorítások és a törlesztőrészletek drasztikus emelkedése miatt hosszabb időtávra kiható strukturális következményekkel számolnak a lakáspiacon az Otthon Centrum ingatlanközvetítő hálózat szakértői. Az egyik ilyen lehetséges következmény a keresett lakásméretek csökkenése lehet. A kisebb lakások iránti kereslet növekedése miatt az Otthon Centrum szerint reális annak a lehetősége, hogy jövőre az újonnan induló projekteknél a lakásméreteket, illetve a lakások szobaszám szerinti összetételét már a változó vevői igényekre szabják.

A hitellehetőségek beszűkülése lassította ugyan a keresletet, azonban a tőkepiacok gyengélkedése miatt a befektetők egy része az ingatlan felé irányította figyelmét, így az egyrészről csökkenő keresletet a befektetési célú ingatlanvásárlások ellensúlyozhatják. Ami az ingatlanárakat illeti, az új építésű ingatlanok esetében a fejlesztők finanszírozási nehézségei, a források drágulása miatt reálisan áremelkedés várható (ennek ténye és mértéke természetesen a beruházó döntésétől függ, s így az értékesítési kényszerben lévő cégek akár csökkenthetik áraikat), a használt lakások esetében azonban stagnálásra, esetleg némi árcsökkenésre is számítani lehet.

A vevők hitelfelvételi nehézségei, illetve az elhalasztott vásárlások miatt élénkülhet viszont a bérlakás-piac. Sokakat a kényszer, a szigorodó hitelfelvételi lehetőség terelhet majd albérletbe, míg az óvatosabb hitelképesek is inkább kivárnak a most kedvezőtlenül alakuló hitelek felvételével, és átmenetileg (vagy jó tapasztalatok esetén hosszabb időre) lakást bérelnek. Az általános ellenérzés a ma többnyire kényszermegoldásnak tekintett lakásbérléssel szemben így talán csökkenhet, a bérleti piac fehéredésére (szerződés kötése, bevétel utáni adózás) ugyanakkor a jelen gazdasági helyzet nem sok esélyt ad. Az Otthon Centrum szakértői a jelenlegi helyzetben is lehetőséget látnak; várakozásuk szerint a nem versenyképes irodák kiesésével, és a vevők fokozódó bizonytalanságával gyorsabban növekedhet a piacon a professzionális ingatlanközvetítés részesedése, és ezen belül pedig felerősödhet a nagy hálózatok szerepe. A piaci trendek mellett azonban szabályozási kérdések is hatással lesznek az ingatlanpiacra a 2009. év során. Az alábbiakban csokorba gyűjtöttük a 2009-től életbe lépő, lakáspiacot érintő újdonságokat:

Zöldkártya

2009. január 1-jén lép érvénybe a 2002/9l/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv, amely szerint az ingatlanokról energiafelhasználási jellemzőik alapján energiatanúsítványt kell készíteni. A zöldkártyának vagy lakcímkének is nevezett dokumentum megmutatja, hogy az adott ingatlanban mennyire gazdaságos a fűtési, világítási és egyéb célokra felhasznált energiafogyasztás, valamint üzemeltetési információval szolgál a tulajdonosoknak, és alapját képezi a későbbi felújítási terveknek. Az előírás új lakásoknál 2009. január 1-jétől lép érvénybe, míg a használtaknál csak három évvel később, eladás vagy hosszabb bérbeadás esetén. „Véleményem szerint, a tanúsítványnak egyelőre nem lesz érzékelhető hatása a piacra, mivel inkább a használt lakások piacán okozhat majd jelentősebb átrendeződést, ha ott is egységesen bevezetik. Jelenleg, a válság miatt az új lakást vásárlók körében a legfontosabb szempont a lakás ára, minden más csak ez után következik. Bármennyire is fontos tényező a lakás havi fenntartási költsége, azt csak a vételár után mérlegelik. Természetesen, teljesen azonos paraméterű lakások közötti választási helyzetben az energiatanúsítvány, mint fontos megkülönböztető elem jelenhet meg.” – hangsúlyozza Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Ettől függetlenül a zöldkártya bevezetése erősítheti a versenyhelyzetet az ingatlanfejlesztők között, bár energiahatékonyság szempontjából nagy eltérések alapból nem várhatók az új lakásokat tekintve.

OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) építési előírásainak módosításai

A 2009-ben átadni kívánt lakások a szeptemberben elfogadott OTÉK-módosításoknak megfelelően épülnek. A szabályozás szigorította az Országos Településrendezési és Építési Követelmények több pontját. Az értékesíthetőség szempontjából a változtatások (épületek elhelyezése, szobaméretek növelése, benapozás szigorítása, a 10 méteres magasságot elérő házakban lift beépítése, külön fürdőszoba és illemhely kialakítása a 2 szobás lakásokban, kerékpártárolók beépítési kötelezettsége, akadálymentesítés, kötelező parkolószám és -méret kialakítása, a klimatizáló rendszer takarása és építészeti megoldása stb.) pozitívak, s minőségi, élhetőbb és használhatóbb lakások kialakítása felé hatnak. Ugyanakkor az is egyértelmű, hogy szinte az összes módosításnak történő megfelelés a fejlesztők többletköltségével jár, ezáltal logikusan árnövekedést eredményezne, aminek érvényesíthetősége igencsak kérdésessé vált a válság hatására amúgy is lassuló értékesítések miatt.

Személyi jövedelemadó alapot csökkentő lakás-felújítások és –korszerűsítések

2009-től, százezer forint értékhatárig lehetőség adódik a személyi jövedelemadó alapot csökkenteni többek között az igénybe vett lakás-felújítási és –korszerűsítési szolgáltatások árával, azoknál, akiknek a jövedelme éves szinten bruttó 3,4 millió Ft alatt van. Az új szabály széles rétegeket érint, hiszen az ingatlanvásárlással szemben egyre erőteljesebb alternatívát jelent a meglévő ingatlan felújítása. „Bár az új szabály nem titkolt célja a gazdaság fehérítése, az alacsony összeghatár és az így elérhető csekély mértékű adócsökkenés miatt ez sajnos alig érezhetően fog érvényesülni” – teszi hozzá Valkó Dávid.

Öröklési illeték mérséklése

Az öröklési illeték mérséklése a közvetlen rokoni örökösöket érinti, és az illeték eltörlését jelenti húszmillió forintos értékhatárig. Ebbe a limitbe először a lakástulajdon számít bele, ha ezzel rendelkezünk, majd ez után következnek az egyéb vagyontárgyak. Évente eddig öröklési illetékből 16-17 milliárd forint folyt be az adóhatósághoz, arra vonatkozóan azonban nem születtek számítások, hogy a kedvezmény mennyiben fogja befolyásolni ezt az összeget. Az Otthon Centrum 2008-as értékesítési adatbázisa alapján elmondható, hogy a 20 millió Ft-os limit szűk 4 millióval van az országos átlag lakásár felett. „Az érintettek körét nehéz megbecsülni, annál is inkább, mert az öröklési illeték elkerülésének eddig is egyik módja volt a családon belüli adásvételi vagy ajándékozási szerződés kötése az adott ingatlanra. Így viszont valószínűsíthetjük, hogy a regisztrált ingatlantranzakció-számok csökkenni fognak, ami persze nem feltétlenül valós piaci lassulást jelez majd” – mondja Valkó Dávid.

Ezt érintő másik módosítás az illetéktörvényben az ’értékaránytalanság’ fogalmának bevezetése, ami alapján a feltűnő értékaránytalanság mellett kötött ügyletek illetékét pontosan meghatározzák. Ezzel a hatóságok által vezetett ingatlan-adatbázisok tartalma tisztulhat, és így egy fokkal pontosabb képet kaphatunk a jelenleg kevéssé szabályozott ingatlanpiacról.

Luxusadó eltörlése

Az Alkotmánybíróság december közepi döntésével hatályon kívül helyezte a 2006-ban bevezetett luxusadó jelenleg használt szabályozását. Ennek lényege a 100 millió Ft feletti ingatlanok megadóztatása, mely – kezdettől fogva sokat vitatott – értékövezeti átlagárak meghatározásán alapul.
„Mivel ez az adóforma igen szűk kört érintett eddig is, és viszonylag kevés bevételt hozott az önkormányzatok számára, a döntés azon része lényegesebb talán, hogy így megszűnik a luxusadóhoz hasonló módszerrel számítandó, a települések számára eredetileg 2009-től opcionálisan alkalmazható érték alapú ingatlanadózás lehetősége is. A sokak által leginkább igazságosnak tartott ingatlanadózási forma bevezetésére tehát még várni kell.”-mondta Valkó Dávid.