A hagyatéki tárgyalás után simán eladják az ingatlant, és kész. Valójában azonban az öröklés sokszor kéz a kézben jár a bürokrácia útvesztőinek végigjárásával, felújítási vagy állagmegőrzési feladatokkal, nem is beszélve az esetleges adófizetési kötelezettségekről.
Az örökölt ingatlan eladása: az első lépések
Amikor ingatlant örökölsz, először is meg kell várnod a hagyatéki eljárás lezárását. Ekkor jogerős hagyatékátadó végzés születik, amely hivatalosan kimondja, hogy a vagyontárgy – jelen esetben az ingatlan – a nevedre került. A hagyatéki eljárás során a közjegyző a törvényben megszabott rend szerint megvizsgálja, kik az örökösök. Ha az elhunyt végrendeletet hagyott, annak tartalmát kell figyelembe venni. Az ingatlan tulajdonjogának bejegyzése a földhivatalnál is meg kell, hogy történjen. Ez a folyamat akkor indul el, amikor a jogerős hagyatékátadó végzés megszületik, és benyújtásra kerül a földhivatalhoz.
Mielőtt azonban bármilyen eladási folyamatba ugranál, lényeges tisztázni az ingatlan tehermentességét. Nézesd át, hogy az örökölt ingatlanon vannak-e közműtartozások (víz, villany, gáz), és intézd el azok rendezését. Társasházi lakás esetén az elmaradt közös költséggel is foglalkozni kell, mert ezek a tartozások az új tulajdonost is kellőképpen leterhelhetik. Sokszor előfordul, hogy az előző tulajdonos korábban kölcsönt vett fel, így a bank jelzálogot jegyzett be az ingatlanra. Ellenőrizd, van-e még fennálló tartozás. A sikeres eladás természetesen nem csupán jogi és adózási kérdésekből áll, hanem az ingatlan állapotának, értékének felméréséből is.
Adózási kérdések az örökölt ingatlan eladása kapcsán
Alapvetően az ingatlan eladásából származó jövedelem adóköteles. Ugyanakkor a törvény értelmében bizonyos idő elteltével a magánszemélyek ingatlaneladása adómentessé válhat. Örökölt ingatlan esetében az értéknövekedés megállapításánál gyakran az az érték számít, amelyet a hagyatéki végzésben rögzítettek. Ha az örökölt ingatlan árát a hagyatéki értékhez képest drágábban értékesíted, akkor a különbözet után személyi jövedelemadót kell fizetned. A szerzést követő öt év elteltével az eladás után nem kell személyi jövedelemadót fizetni. Öröklés esetében a tulajdonszerzés időpontjának számítása a jogerős hagyatékátadó végzés dátumánál kezdődik, de a részletes szabályozást mindig érdemes ellenőrizni a hatályos törvényekben.
Az adóalap megállapításánál a szerzési érték a hagyatéki végzésben szereplő érték. Ha például a hagyatéki eljárásban 30 millió forintra értékelték az ingatlant, és te 35 millió forintért adod el, akkor az 5 milliós különbözet az adózás tárgya. Az adó pontos összege függ a szerzéstől eltelt idő hosszától és az adótörvények változásaitól.
Az öröklés után általában örökösödési illetéket kell fizetni, kivéve a közeli hozzátartozók esetében. Az illeték megfizetése az esetek jelentős részében független a későbbi eladástól, de mindig érdemes tisztázni a részleteket az illetékhatóságnál vagy ügyvéddel, adótanácsadóval.
Hogyan állapítsd meg az ingatlan reális piaci árát?
Az örökölt ingatlan eladása során elengedhetetlen a helyi ingatlanpiac ismerete. Az ár nagyban függ a környék fejlettségétől, a közlekedési lehetőségektől, az infrastruktúrától és az aktuális piaci hangulattól. Nézz meg hasonló méretű, felszereltségű ingatlanokat a környéken, tájékozódj azok árával kapcsolatban.
Bár nyilvánvaló, hogy szeretnél minél több költséget megspórolni, ingatlanos szakember vagy hiteles értékbecslő bevonása felgyorsíthatja és megkönnyítheti a folyamatot, lévén pontos piaci rálátással rendelkeznek, és segíthetnek abban, hogy ne legyen se túl alacsony, se túl magas az általad megszabott ár. Például ha szeretnéd eladni a Budapesten örökölt ingatlanodat, fordulj Vízi Sándorhoz.
